Advies Ondernemingsplan ZVH 2015-2019
Inleiding
Kortheidshalve verwijzen wij graag naar de inleiding van het Advies Meerjarenbegroting 2015-2024.|
Historisch besef
Het eerste OP van ZVH roept de behoefte op om even stil te staan bij de korte historie van de
financiële problemen en de worsteling om daar op eigen kracht uit te komen. Vlak voor de
ondertoezichtstelling in 2007 zijn er door de vorige directeur/bestuurder verplichtingen aangegaan die
voor de balans van ZVH in de daarop volgende jaren grote consequenties hebben gehad. De echte
huurders van ZVH (de doelgroepen van beleid) hebben daar weinig voordeel bij gehad omdat het
vooral om projecten ging die bedoeld waren voor de huurders met midden- en hogere inkomens.
De financiële gevolgen noopten de huidige directeur/bestuurder tot ingrijpende maatregelen
resulterend in het versneld aflossen van leningen (of het niet vernieuwen ervan) in de orde van grootte
van € 100 miljoen in een periode van 5 jaar. Dit komt neer op ca. € 20 miljoen aan aflossingen per
jaar.
Hierin heeft de BBZ de directeur waar mogelijk gesteund, ondanks het feit dat het nu juist wel de
doelgroepen van beleid zijn geweest die de effecten van de bezuinigingen hebben gevoeld in de vorm
van het ombuigen van sloop/nieuwbouwprojecten naar schrale Groot-Onderhoud-ingrepen, het
beperken van (regulier) onderhoud, het optimaliseren van maximale huuropbrengsten bij nieuwe
verhuringen (de harmonisatie ineens) en het doorvoeren van de maximaal toelaatbare reguliere
(inkomensafhankelijk) huurverhogingen.
Nu de ondertoezichtstelling (gelukkig) ten einde is en een ieder die hiertoe heeft bijgedragen terecht
de complimenten heeft ontvangen vindt de BBZ het hoog tijd dat er voor de huurders een pas op de
plaats wordt gemaakt om even op adem te komen.
De toekomst
In het OP worden de lijnen voor de nabije toekomst geschetst. Centraal uitgangspunt daarin vormen
de normen die ZVH zichzelf oplegt. Die ZVH normen steken oplopend schril af tegen de normen die
het CFV en het WSW hanteren bij het beoordelen van corporaties en als voorwaarden voor het
verstrekken van leningen. Deze hogere normen leiden er toe dat tijdens de looptijd van het OP ca.
€ 45.000.000 wordt afgelost aan leningen. Dat mag van de BBZ wel een onsje minder.
Daarnaast voorziet de MJB 2015-2024 in een investering, gedurende de looptijd van het OP (tot en
met 2019), van nog eens ca. € 45.000.000 in Groot-Onderhoud van projecten die feitelijk een nasleep
vormen van de saneringsperiode. De BBZ is het overigens met deze keuze eens.
Tezamen komt dat neer op ca. € 20.000.000 per jaar.
Van een pas op de plaats lijkt voorlopig dus niet veel terecht te komen.
Dat blijkt ook uit de maatregelen die in het OP zijn opgenomen. Om de doelstellingen te halen
worden er aan de huurders opnieuw forse offers gevraagd. In die zin ademt het OP een strikte
benadering uit van het economische ondernemersbelang waarbij aan de (economische) belangen van
huurders voorbij gegaan lijkt te worden. Een volkshuisvestelijk ondernemersplan waarin beide
belangen beter in evenwicht zijn, wil de BBZ van harte aanbevelen en in de realisering daarvan
meedenken.
In dit advies en in dat over de MJB 2015-2024 geeft de BBZ een aantal adviezen waaraan kosten
verbonden zijn. De dekking hiervan kan gevonden worden door de verschillen in normeringen tussen
ZVH en het CFV (en daarmee het WSW) minder snel uiteen te laten lopen. Mocht als gevolg daarvan
de aflossing van een of meerdere leningen opnieuw gefinancierd moeten worden dan lijkt dit het juiste
moment qua rentestand en dus minder belastend voor de toekomstige kasstromen.
Natuurlijk wil de BBZ ook een zo laag mogelijke lening portefeuille, waardoor de rentelasten minder
prominent op de jaarlijkse begrotingen drukken. In dit OP wordt echter met de hoge normen eenbasis gelegd voor opbrengsten die na de looptijd van dit OP zo sterk oplopen dat er op jaarbasis vanaf
2019 rond de € 30.000.000 kan worden afgelost.
Een huurder die naar lucht hapt kun je daar niet mee confronteren.
Minister Blok heeft ons geleerd dat rijke corporaties, ook indien het vrije vermogen vast zit in stenen,
een uitnodiging vormen voor de regering om te gaan graaien in hun kassen.
Onderhoud
Zoals eerder opgemerkt stemt de BBZ in met de 3 Groot-Onderhoudprojecten en de reserveringen
daarvoor. Het in de tijd naar vorenhalen van de Kleurenflats juicht de BBZ ook toe.
De bezuiniging op de Onderhoudbegroting, ad € 1.000.000 kan de goedkeuring van de BBZ echter
niet wegdragen. Goed onderhoud is een voorwaarde voor woongenot.
De BBZ adviseert dan ook indringend om deze bezuiniging van € 1.000.000 ongedaan te maken.
Verdeling van het bezit
Het OP anticipeert op het Rijksvoornemen om de werkingssfeer van corporaties te beperken tot het
sociale bezit en de doelgroepen van beleid. Slechts 5% van het bezit van ZVH zal in de toekomst
geliberaliseerd zijn (niet-DAEB). Hier kan de BBZ zich goed in vinden. Ook een voorziene omvang
van het bezit van 5.000 verhuureenheden beoordeelt de BBZ positief. De voorstellen in het OP om dit
mogelijk te maken steunt de BBZ niet, behoudens het afstoten van niet-DAEB bezit, BOG en
grondposities in plaats van sociaal geprijsde woningen en het aftoppen van huurprijzen van DAEB-
woningen zodat deze bij mutatie DAEB blijven.
Het streven is om het sociale segment op te delen in deelsegmenten. Het segment tot aan de eerste
aftoppingsgrens van de huurtoeslag, de oude kernvoorraad, vermindert van 21% tot 5%. Het segment
tot aan de tweede aftoppingsgrens, de zogenaamde betaalbare voorraad, gaat van 59% naar 35%.
Daarboven, het bereikbare segment, tot aan de sociale grens neemt toe van 14% tot 55% en het
geliberaliseerde segment neem af van 6% tot 5%.
In hoeverre deze indeling overeen komt met de behoefte laat het OP in het midden. Onbekend blijft
dus of ZVH per segment haar aandeel neemt in de Zaanse behoefte. Algemeen bekend is dat de
kernvoorraad de afgelopen jaren sterk geslonken is. In hoeverre de 5% (250 woningen) het aandeel
van de vraag dekt van Zaanstad en om welke inkomenscategorie het dan gaat is niet duidelijk. Neem
bijvoorbeeld het klantenbestand van de voedselbank. Komt dat overeen met het aandeel dat ZVH
daarvan zou moeten dekken?
Het is bovendien de vraag hoe ZVH denkt deze indeling ook te kunnen toepassen bij het toewijzen
van woningen. De nieuwe huisvestingswet laat veel minder toe waar het gaat om bindingseisen van
ingezetenen. Of er op stedelijk niveau afspraken gemaakt kunnen worden over het labelen van
woningen naar prijssegment is nog maar de vraag. Ook de (on)mogelijkheid om deze woningen via
WoningNet aan te bieden (op regionaal niveau vindt geen huurprijslabeling plaats) is nog niet
duidelijk. Mocht dat wel tot de mogelijkheden behoren dan is het nog maar de vraag of een segment
van bijvoorbeeld 250 woningen niet te gedetailleerd is om te labelen.
Hier dringt de vraag zich op van het bestaansnut van deze segmentering. Het is niet gebaseerd op de
behoefte maar volgens het OP vastgeklikt op genoemde samenstelling ‘omwille van de financiële
haalbaarheid’. Is de indeling louter bedoeld als signaal naar de gemeente wat voor ZVH, bij het
maken van prestatieafspraken, het maximaal haalbare is? Is het OP zo bang voor de werkelijkheid dat
zij deze negeert?
Voor de financiële haalbaarheid van deze segmentering draaien dit keer zowel de nieuwe als de
zittende huurders op. De nieuwe doordat de huur van hun nieuwe woning het maximale zal zijn, zo
lang die niet door de sociale grens schiet). De zittende huurders doordat hun huurprijs zal stijgen, door
bijvoorbeeld Groot-Onderhoud, tot in een hogere categorie. De huurders van de Kleurenflats, de E-
flats en de Meerpaal zullen dit ten deel vallen.
Daarboven is er geen rekening gehouden met de volgende aspecten:
In de herziening van de puntenwaardering worden de zogenaamde schaarstepunten deels
verwerkt, hetgeen kan oplopen tot wel 10 punten of meer extra. Dat komt ongeveer overeen
met een hogere maximale huurprijs van € 50,= per maand;
Door de nieuwe Huisvestingswet zijn de lokale bindingseisen substantieel beperkt als gevolg
waarvan de druk op de Zaanse woningmarkt vanuit Amsterdam substantieel zal toenemen;
De herintroductie van de huursombenadering kan boven trendmatige huurverhogingen tot
gevolg hebben waardoor bepaalde huren extra sterk kunnen stijgen;
De aanname in het OP van de mutatiegraat is 7% op jaarbasis. Het is algemeen bekend dat de
doorstroming op de woningmarkt de laatste jaren stagneert. Die 7% is aldus aan de hoge kant
en een lager percentage zet de planning van het OP onder druk;
Het OP constateert terecht dat ook de Huurtoeslag in de (nabije) toekomst een onzekere factor
is;
Het huurbeleid van de Rijksoverheid blijft onvoorspelbaar, zodat huurprijsstijgingen kunnen
fluctueren.
Onder het kopje ‘De Toekomst’ wordt geschetst waarom de huurders inmiddels naar lucht happen.
Hier dringt ons, in een andere metafoor, de vraag op: hoe kaal moet een kip zijn, wil men stoppen met
plukken.
De BBZ adviseert dan ook om de indeling van deelsegmenten pas in te vullen nadat bekend is
geworden wat de uitkomsten zijn van het Woonvisie-overleg zoals dat in een ‘tripartite-overleg’
tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties vormgegeven kan worden. Dan is er, naar
alle waarschijnlijkheid, ook meer inzicht in de vraagzijde waarop het aanbod kan worden
afgestemd.
Flexibiliteit
De tijden veranderen en vastigheden behoren tot het verleden. De arbeidsmarkt flexibiliseert in rap
tempo. Wie heeft er nog een baan voor onbepaalde tijd? Relaties zijn minder bestendig dan bij vorige
generaties. Met andere woorden: de inkomens van huurders en van eigenaren fluctueren sterker dan
ooit tevoren. De enige zekerheid bij het huren is dat de huurprijzen stijgen. Omzien naar goedkopere
woningen bij een inkomensdaling stuit veelal op de kosten van een verhuizing. Wettelijk is daarvoor,
bij Stadsvernieuwing of Renovatie, een minimale tegemoetkoming voor verhuizing en herinrichting
vastgelegd welke inmiddels al tegen de 6.000,= aan ligt. Verhuizen is dus geen optie om een
inkomensdaling te compenseren.
Hierop speelt het OP niet in, waardoor een kans op vergroting van de doorstroming onbenut blijft.
De BBZ stelt voor om bewoners met een al dan niet tijdelijk hoger inkomen het perspectief te bieden
dat zij voor huurverlaging in aanmerking kunnen komen zodra hun inkomen weer daalt, zonder dat zij
opnieuw hoeven te verhuizen. Stel dat iemand in de loop der tijd een inkomensontwikkeling heeft
doorgemaakt bijvoorbeeld vanwege bevordering of het vinden van een betere baan. Op basis van dat
inkomen zou hij/zij niet meer in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning, terwijl deze
bewoner wel een leuke woning van ZVH op het oog heeft. Op basis van het
puntenwaarderingssysteem zou die woning eigenlijk in de geliberaliseerde sector thuis horen, maar
ZVH heeft de huur afgetopt op basis van dit OP. De bewoner is wel bereid om die hoge huur te
betalen, maar is zich ervan bewust dat hij/zij over een aantal jaren met pensioen gaat en dan een forse
inkomensdaling voor de kiezen krijgt. Hij/zij blijft onder het huidige huurregiem dus in de woning
zitten, waarvan de huur ‘slechts’ € 350 per maand bedraagt zijnde 70% van de maximale huur.
Indien deze huurder de verzekering krijgt dat de huur van zijn/haar nieuwe woning teruggebracht
wordt tot 70% maximaal en daardoor weer sociaal wordt, dan valt de keuze waarschijnlijk anders uit.
Feitelijk zou dit voorstel aan elke huurder die duurder wil gaan wonen gedaan kunnen worden.
Administratief hoeft dat geen extra werk voor de corporatie met zich mee te brengen. Een dergelijke
voorwaarde kan in de huurovereenkomst worden vastgelegd.
De BBZ adviseert dan ook om dit systeem van flexibele huren per direct in te voeren.Pas op de plaats
Eerder is betoogd dat de ZVH-huurders een pas op de plaats verdienen nu ZVH niet langer onder
toezicht staat. Dat die huurder even wat lucht nodig heeft en eerst weer wat veren moet krijgen om
verder geplukt te kunnen worden.
De BBZ stelt voor om de huurders die tot de doelgroepen van beleid behoren, dus een inkomen
hebben dat minder is dan ca. € 34.500, bij de huurverhogingsronde van 2015 te ontzien door het
opslagpercentage, van 2% boven op de inflatie, niet in rekening te brengen.
De kosten hiervan, naar schatting ca. € 450.000, zijn voor ZVH te overzien.
Aldus is vastgesteld in het Algemeen Bestuur van de BBZ d.d. 1-12-2014.
B. Regter, voorzitter.