Advies huurverhoging 2016
Inleiding
Eigenlijk is het bizar dat er advies wordt gevraagd over de jaarlijkse huurverhoging 2016 voordat het regeringsbeleid bekend is. Naar alle waarschijnlijkheid wordt pas eind volgende week bekend of het bestaande inkomensafhankelijk huurbeleid wordt voortgezet of dat het nieuwe beleid van de Huursombenadering wordt ingevoerd. De adviesaanvraag is toegesneden op het bestaande inkomensafhankelijk huurbeleid dat bestaat uit het inflatiepercentage (naar verwachting 0.7%) plus 1,5% voor huurders met een inkomen tot ne met € 35.739, plus 2% voor huurders met een inkomen tussen de € 35.739 en € 43.786 en plus 4% voor huurders met een inkomen boven de € 43.786,=. Het nieuwe huurbeleid gaat uit van inflatiepercentage plus 1% inclusief harmonisatie.
In de begroting voor 2016 heeft ZVH rekening gehouden met het nieuwe beleid door de stijging van de huurinkomsten te beperken tot 2%.
Differentiatie van de huurverhoging vanwege de betaalbaarheid.
Op hoofdlijnen is ZVH voornemens om de inkomensafhankelijke huurverhoging te volgen.
Echter met het oog op de betaalbaarheid nuanceert ZVH het huurbeleid voor de verschillende inkomensgroepen.
Deze extra maatregelen omvatten het volgende:
Inkomens tot € 35.739,=
De voorgenomen huurverhoging van 2,2% zal worden beperkt tot de grens van de doelportefeuille, zoals deze is bepaald voor het complex waarin de huurder woont. Mocht de huur al boven deze ‘streefhuur’ uitkomen dan zal de huur worden bevroren.
Inkomen tot € 43.786,=
De voorgenomen huurverhoging van 2,7% zal eveneens worden beperkt tot de hiervoor bedoelde streefhuur of worden bevroren.
Inkomen boven € 43.786,=
De huurverhoging van 4,7% zal alleen worden beperkt indien de huur boven het maximum van de huurprijs op basis van het WWS uitkomt.
De BBZ juicht deze differentiatie van harte toe en kan op dit punt dan ook een positief advies geven.
In de adviesaanvraag wordt gemeld dat de minimaregeling wederom van toepassing zal zijn indien de gemeente daar om vraagt. Omdat de financiële gevolgen hiervan zeer beperkt zullen zijn, adviseert de BBZ om deze regeling toe te passen ook indien de gemeente er niet om vraagt.
Ook voor schrijnende situaties zal maatwerk worden geboden waar de BBZ van harte mee instemt.
Aanvullend adviseert de BBZ om de regeling die vorig jaar is toegepast, naar aanleiding van onze huurdersraadpleging, ook dit jaar toe te passen. Van deze regeling is minder gebruik gemaakt dan voorzien, zodat er middelen beschikbaar zijn gebleven. De regeling bestond uit een huurbevriezing voor die huurders die recht hebben op huurtoeslag en een hoge huur (boven de aftoppingsgrens) hebben. de BBZ adviseert tevens om deze regeling al aan te kondigen in de aanzegging tot huurverhoging, zodat de huurders die dit betreft direct kunnen reageren.
Huurverhoging algemeen
De BBZ heeft al bij de begroting geadviseerd om het begrootte budget voor 2016 te handhaven ongeacht het huurbeleid van de regering. Bij het nieuwe huurbeleid (huursombenadering) zou dat budget verder verminderd moeten worden (waarschijnlijk 0,3% lager). Hoewel de Belastingdienst de inkomensgrenzen van de huurders nog niet heeft verstrekt, zodat een juiste berekening nog niet kan plaatsvinden, zou op basis van de gegevens in 2015 een vingeroefening voor 2016 kunnen plaatsvinden op basis van het voorgestane beleid van deze adviesaanvraag.
De BBZ adviseert om de meerinkomsten uit de huurverhogingen boven het begrotingsbudget aan te wenden om de huren van de huurders met een inkomen tot € 35.739,= zo veel mogelijk te verlagen tot de streefhuur die in hun complex van toepassing is volgens de doelportefeuille.
Mocht het nieuwe huurbeleid toch nog op tijd van toepassing zijn, dan zien wij een aanvullende adviesaanvraag graag tegemoet.
Aldus vastgesteld in de vergadering van de Bewonersraad, d.d. 1-02-2016.
Ben Regter, voorzitter.
Benieuwd naar de reactie op de huurverhoging 2016 van ZVH ? ….lees hier de brief