Advies Meerjarenbegroting 2015-2024 van ZVH

Inleiding
Ruim van te voren is aangekondigd dat de adviesprocedure dit jaar erg kort zou worden. Ondanks het
feit dat de Belangenvereniging Bewoners ZVH (BBZ) hierop heeft geanticipeerd komt een dergelijke
korte periode niet ten goede aan de onderbouwing van de argumenten die ten grondslag liggen aan dit
advies noch aan het draagvlak voor dit advies. Zo ontbrak de tijd om dit advies via een werkgroep
voor te bereiden.
Uiteraard is de BBZ wel verheugd dat dit advies wel tijdig wordt uitgebracht om meegenomen te
kunnen worden in de besluitvorming van de Raad van Toezicht (RvT).
Een aantal onderwerpen in dit advies overlappen het advies over het Ondernemersplan 2015-2019 van
ZVH (OP), dat separaat zal worden aangeboden. Het is ook mogelijk dat een onderwerp alleen in het
OP wordt behandeld. We verzoeken u dergelijke onderwerpen als hier herhaald te beschouwen.

Algemeen
De looptijden van het OP en de MJB 2015-2024 lopen nogal uiteen. Wij achten het prematuur om de
periode na 2019 in de MJB nog steeds te baseren op het OP. In 2019 is in de MJB een (extra)
aflossing opgenomen van € 28.347.000 oplopend tot € 33.314.000 in 2023. Dit vinden wij
onverantwoord in relatie tot de offers die er nu al van de huurders worden gevraagd. Wij adviseren u
om in de periode tot 2019 in nauw overleg met de BBZ tot een herbezinning op het algemene beleid te
komen dat kan leiden tot een aangepaste MJB dat op een breed draagvlak kan rekenen.
Vooralsnog kan de BBZ geen goedkeuring verlenen aan het deel van de MJB dat betrekking
heeft op de jaren vanaf 2019 en adviseert op dat onderdeel dus negatief.

Uitgangspunten
De BBZ is positief over de toekomstige (minimale) omvang van het bezit van ZVH van 5.000
verhuureenheden (woningen) waarvan 95% in de sociale sector.
De normen die ZVH zichzelf wil opleggen en die ruim boven de normen liggen die het CFV en het
WSW hanteren wijst de BBZ af. In het advies op het OP gaan we hier nader op in.
Dat er voor de planperiode geen nieuwbouw is ingerekend kan de BBZ billijken, voor zover met
planperiode de periode van het OP wordt bedoeld. Het jaar 2019 ligt te ver weg voor de BBZ om ook
over de periode daarna positief over dit onderwerp te kunnen adviseren.
De BBZ adviseert positief over de verkoop van niet-DAEB-bezit, het BOG en de grondposities
in plaats van goedkope en betaalbare huurwoningen.
Sceptisch staat de BBZ ten opzichte van het voornemen om het Groot-Onderhoud alleen daar, waar
het noodzakelijk is, uit te voeren en deze tegen de laagste kosten door marktwerking te benutten.
Noodzakelijk is zonder nadere onderbouwing een subjectief begrip. De beleving van de huurders zou
daarin een belangrijke rol moeten spelen en niet alleen een technische benadering gebaseerd op een of
andere SBR-norm. Of er vervolgens rekening mee gehouden wordt dat mogelijke extra
huurverhogingen tot ‘markwerking’ wordt gerekend blijft onbenoemd. We hopen niet dat in een vlaag
van bedrijfsblindheid huurders onderdeel zijn geworden van markttechnische benaderingen.
Over de voorgenomen extra bezuiniging op het onderhoud ad € 1.000.000 adviseert de BBZ
negatief.
Ook over de verhoging van de vraaghuur bij nieuwe verhuringen, van 95% tot 100%, adviseert
de BBZ negatief.
In het advies over het OP worden dit nader beschouwd.

Projecten
De BBZ adviseert positief over het naar voren in de tijd halen van de voorgenomen Groot-Onderhoud
ingrepen aan de Kleurenflats. Het zou niet verantwoord zijn betreffende bewoners in de huidige
situatie te laten verkeren tot aan de oorspronkelijk uitvoeringsdata. De enige kanttekening die hierbij
gemaakt kan worden betreft de uitvoeringstermijn van 6 jaar. Dat is wel een erg lange periode indiende uit te voeren werkzaamheden het aanzicht hebben van een continue bouwput met bijbehorende
overlast van bouwactiviteiten.

Huurverhogingen
In het advies op het OP 2015-2019 gaat de BBZ nader in op de positie van de huurders in relatie tot de
woonlasten. Hier beperkt de BBZ zich tot het uitbrengen van een negatief advies over het in rekening
brengen van de maximaal toegestane inkomensafhankelijke (jaarlijkse) huurverhoging.
De BBZ adviseert om ten minste de opslag van 2% op het inflatiepercentage voor het komende jaar
achterwege te laten. Het effect hiervan op de operationele kasstromen kan dan worden betrokken bij
het vaststellen van de reguliere huurverhoging voor de jaren vanaf 2016.

Aldus is vastgesteld in het Algemeen Bestuur van de BBZ d.d. 1-12-2014.

B. Regter, voorzitter.