Aan ZVH

t.a.v. dhr. F. van Dooren

Peperstraat 86

1502 AK Zaandam.

Zaandam, 7 december 2015.

Onderwerp: gekwalificeerd advies Begroting 2016, MJB en MJOB 2016-2025

Ons kenmerk: u151209

Geachte heer Van Dooren,

Dank voor de gekwalificeerde adviesaanvragen voor de begroting 2016 en de meerjarenbegrotingen 2016-2025 inclusief die voor het onderhoud.

Wij hebben er waardering voor dat uw organisatie, ondanks de bescheiden personele bezetting in verhouding tot het landelijk gemiddelde bij corporaties, erin geslaagd is om zowel het huurakkoord tussen Woonbond en Aedes als de nieuwe Woningwet in een relatief korte tijd te vertalen in de voorliggende begrotingen en de doelportefeuille, waarover wij separaat advies hebben uitgebracht.

Wij verzoeken u om ons advies over de doelportefeuille hier als integraal herhaald te beschouwen.

De BBZ waardeert de extra aandacht voor de betaalbaarheid van het wonen, dat in het bestuurlijke voorwoord prominent tot uitdrukking komt, en de erkenning dat huurders moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen.

Het is nog niet zeker of de wet op de huursombenadering, als uitvloeisel van genoemd huurakkoord, tijdig door beide kamers van de Staten Generaal aangenomen wordt. Lukt dat niet dan zal het huidige huurregiem, de inkomensafhankelijke huurverhoging, in 2016 van toepassing zijn, als gevolg waarvan hogere inkomsten uit de jaarlijkse huurverhoging gegenereerd kunnen worden.

Wij adviseren u om de huurstijging hoe dan ook te beperken tot de raming in de begroting zijnde de inflatie plus 1% met een maximum van 2% voor 2016. Over de wijze waarop dat wordt uitgevoerd komen wij graag terug bij de adviesaanvraag voor de huurverhoging van 2016.

Op termijn ziet de huurprijsontwikkeling er slechter uit voor ZVH-huurders als gevolg van het portefeuillebeleid. Zoals we in betreffend advies hebben aangegeven leidt een gemiddelde huurprijs van 92% van maximaal voor extra huurlasten in de orde van grootte van € 8,5 miljoen. Dat is bovenop de jaarlijkse huurverhogingen een extra huurprijsstijging van gemiddeld ruim € 140,= per maand. De indeling van het bezit in prijssegmenten in de doelportefeuille is niet afgestemd op de vraag van de doelgroepen en hun financiële draagkracht. Dat kan de doorstroming belemmeren en de beschikbaarheid van betaalbare woonruimte in gevaar brengen voor de doelgroepen met lage inkomens.

De bedrijfswaardeontwikkeling van het bezit van ZVH, en daarmee het exploitatieperspectief, neemt met dit beleid extreem toe in vergelijking met het landelijke beeld. Zelfs zodanig dat er vraagtekens gezet kunnen worden bij het realiteitsgehalte ervan.

In het bestuurlijk voorwoord wordt gesteld dat, vanwege de daling van de (huur)inkomensstroom, de grote investeringsprojecten weleens in een minder tempo of een minder kwaliteitsniveau uitgevoerd kunnen worden. Hiertegen heeft de BBZ ernstige bezwaren. De bewoners van de Kleurenbuurt hebben al diverse keren teleurstellingen te verwerken gekregen en er zijn nu verwachtingen gewekt die niet opnieuw beschaamd mogen worden. Het is ook een kwestie van prioriteiten stellen. De hoge normen die ZVH zichzelf oplegt (en ver uitsteken boven de normen van het WSW en het ILT) heeft de BBZ al bekritiseerd in het advies op het Ondernemingsplan. Op nagenoeg alle onderdelen voldoet ZVH aan die hoge normen. Alleen op de norm van het directe rendement ad 3,3% wordt niet volledig voldaan. Dat is ook niet zo gek met de huidige lage rentestand en lage inflatie. Dat dit rendement rond de 3% schommelt, is op dit moment zelfs knap te noemen.

De BBZ heeft uit de stukken niet kunnen herleiden waarom de uitgaven voor renovaties in 2016 met ca. € 5 miljoen is afgenomen ten opzichte van de vorige meerjarenbegroting. De extra aflossing is wel op hetzelfde peil van ca. € 15,5 miljoen blijven staan, oplopend tot in totaal € 42 miljoen tot 2020. Voor 2016 kan de BBZ hiermee instemmen. Echter voor de daarop volgende jaren adviseert de BBZ om niet het investeringsbudget als sluitingsvariabele te gebruiken maar de hoogte c.q. het tempo van de extra aflossingen. Zoals hiervoor gesteld is het een verkeerd signaal naar de huurders toe om hen in onzekerheid te houden over de voorgenomen ingrepen. ZVH behoort naar haar klanten toe een betrouwbare partner te zijn.

De BBZ juicht het toe dat ZVH intensief wil werken aan het verbeteren van de energetische prestaties van haar bezit. Daarmee wordt invulling gegeven aan het Energieakkoord. Graag wil de BBZ echter de discussie aangaan of het niet verstandiger is om in plaats van het energielabel B of A te werken aan energie neutrale woningen, zoals de SER heeft geadviseerd. Het zou immers zonde zijn om over een aantal jaren de voorzieningen voor een B-label weer te moeten slopen om de woning energie neutraal te maken. Dat kan tot gevolg hebben dat er minder woningen worden aangepakt om toch op hetzelfde gemiddelde label uit te komen van het akkoord. Het scheelt echter wel kapitaalvernietiging en dubbele overlast voor de betreffende bewoners.

De BBZ adviseert om alle woningen die in de planning staan voor onderhoud te toetsen op de mogelijkheden om energetische maatregelen te treffen. We adviseren tevens om de bewoners al in een vroeg stadium bij die toets te betrekken op een wijze zoals dat gebruikelijk is bij verbeteringrepen waar huurverhogingen aan gekoppeld zijn. Daarbij adviseert de BBZ het volgende om het benodigde percentage van 70 te kunnen halen:

  • Een voorstel tot huurverhoging mag niet meer zijn dan 50% van de reëel veronderstelde besparing op energiekosten voor zover dit percentage de investeringskosten niet overstijgt;

  • Het aanbieden van een zogenaamde Woonlastenwaarborg voor die 50% energiebesparing;

  • Beperking van de jaarlijkse huurverhoging tot de trend gedurende een periode van 5 jaar;

  • Vergoeding van te maken onkosten.

Wij adviseren dit omdat het voor bewoners aantrekkelijk gemaakt moet worden en zekerheid geboden is willen zij hun medewerking verlenen. Zij zullen immers veel overlast ondervinden van een dergelijke ingreep en zij doen dat niet als er geen duidelijk en zeker voordeel voor hen aan verbonden is.

Vastgesteld in de vergadering van de Bewonersraad van 7 december 2015.

Hoogachtend,

Ben Regter, voorzitter.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *