Aan ZVH

t.a.v. dhr. F. van Dooren

Peperstraat 86

1502 AK Zaandam.

Zaandam, 7 december 2015.

Onderwerp: gekwalificeerd advies doelportefeuille

Ons kenmerk: u151207

Geachte heer Van Dooren,

Dank voor de adviesaanvraag en de verhelderende mondelinge toelichting die we daarop hebben gekregen.

We hebben grote waardering voor de inspanningen die geleverd zijn om het omvangrijke werk, dat de complexindeling met zich heeft meegebracht, te klaren. Hiermee is een instrument ontwikkeld waarmee op termijn gestuurd kan worden op zowel de financiële toekomst van ZVH als op de afstemming van het aanbod op de vraag van de huurders, hun draagkracht in het bijzonder.

Daarmee is dan ook meteen het spanningsveld geschetst, waarin de BBZ verkeert.

Enerzijds is de BBZ zich bewust van het feit dat ZVH nog maar net onder het toezicht uit is en graag wat meer vlees op de botten wil hebben. Zoals eerder al aangegeven heeft de BBZ zich zeer terughoudend opgesteld waar het ging om voor de huurders belastende maatregelen om onder het toezicht uit te komen.

Mede door de uitkomsten van de huurdersraadpleging ziet de BBZ zich genoodzaakt die terughoudendheid daar waar mogelijk te laten varen. In dat licht heeft de BBZ al eerder geadviseerd de huidige intern gehanteerde normen minder ver boven die van het WSW en de toezichthouder te laten uitsteken. Het verschil tussen de vereiste normen en die welke ZVH hanteert moet wel opgebracht worden door de huurders van ZVH.

Dat komt ook tot uitdrukking in de doelportefeuille. Immers de nieuwe streefhuur komt uit op 92% van de gemiddelde maximale huur terwijl dat nu in de praktijk ca. 74% is. Dat is een verschil van ruim € 8,5 miljoen dat de (deels nieuwe) huurders van ZVH bovenop de trendmatige huurverhoging zullen moeten opbrengen. Feitelijk is die trend al ingezet gelet op de rapportage van het CiP over 2013 waarin de huurontwikkeling bij ZVH 8,6% was tegen het landelijke gemiddelde van 4,9%.

De balans tussen het financiële belang voor ZVH en de betaalbaarheid van de ZVH-woningen voor de huurders is naar het oordeel van de BBZ verstoord in het nadeel van de huurders.

Een belangrijk gemis in de adviesaanvraag zijn de gegevens omtrent de omvang van de doelgroepen van beleid die op de onderscheiden prijssegmenten zijn aangewezen. Nu is het onduidelijk in hoeverre de doelportefeuille aansluit bij die vraag en kan er dus ook niet worden vastgesteld of ZVH zich met dit beleid ‘uit de markt prijst’.

Het gemis is des te meer te betreuren omdat hiermee een belangrijk volkshuisvestelijk sturingsinstrument, wat de doelportefeuille mede zou kunnen zijn, onbenut blijft.

De doelportefeuille laat duidelijk zien dat er grote verschuivingen plaatsvinden. Hoe groot deze zijn is uit de specificatie in de bijlage moeilijk op te maken. De regels ‘opgave’ en ‘werkelijk’ zijn een beetje onduidelijk. Wij begrijpen dat de regel ‘werkelijk’ weergeeft wat het laatst vastgestelde streefhuurbeleid was en wat dat moet gaan worden. De werkelijke verschuiving wordt duidelijk indien de indeling van het huidige bezit zichtbaar wordt ten opzichte van de voorgestelde indeling.

In het schema laten we dit laatste zien, gebaseerd op de gegevens van het CiP.

Feitelijk vindt er een leegloop plaats van het goedkope segment ten gunste van het betaalbare segment. Vanuit dat segment wordt een substantieel deel overgeheveld naar het bereikbaar passend segment dat naar ons oordeel volloopt. Bovendien is de huurprijsmarge van dit segment slechts ca. € 45,00 per maand.

De segmenten bereikbaar niet passend en vrije sector blijven nagenoeg gelijk in omvang en nemen minder dan 1% toe.

Indicatief kunnen de gegevens zijn die het bureau Statistiek & Onderzoek van de gemeente Zaanstad publiceert. Huishoudens met een relatief laag inkomen, dat is afgeleid van het bijstandsniveau, komen in de wijken waar het bezit van ZVH zich concentreert bovengemiddeld voor. Het beeld in 2012 staat in het schema hiernaast. Deze doelgroep is aangewezen op het prijssegment goedkoop. In dit beeld herkent de BBZ de doelportefeuille niet.

De BBZ adviseert op grond van bovenstaande een herziening van de doelportefeuille waarbij de omvang van de doelgroepen per prijssegment mede bepalend worden bij de inrichting van de portefeuille.

In de bijlage met het overzicht van de complexen is het de BBZ opgevallen dat in elk geval twee complexen zijn ingedeeld in het segment van de vrije sector. Het betreft de nieuwbouwwoningen op het Vissershop en op de Haven. Volgens betrokkenen is ten tijde van de herstructurering afgesproken dat deze woningen altijd in de sociale huursector verhuurd zouden blijven.

Het verdient aanbeveling om de bijlage om commentaar voor te leggen aan die complexen waar bewonerscommissies actief zijn. De BBZ wil daarbij desgewenst de trekkersrol op zich nemen.

Aldus vastgesteld in de Bewonersraad van 7 december 2015, nadat een werkgroep zich in de adviesaanvraag heeft verdiept.

Met vriendelijke groet,

B. Regter,
voorzitter.